WCDP - BLOG

O autorze ↓

"Stancję" czas wynająć - o czym warto pamiętać?

Kalendarzowa jesień to nie tylko chłodniejsze dni i wielobarwne liście spadające z drzew, ale również powrót studentów do swoich Alma Mater a co za tym idzie intensywny okres poszukiwań mieszkań, wpółlokatorów czy miejsc noclegowych w domach studenckich. To także obfity w spotkania czas dla osób posiadajacych "stancję" do wynajęcia. O czym więc powinien pamiętać zarówno najemca jak i właściciel lokalu przy kształtowaniu stosunku najmu?

Stosunek prawny najmu uregulowany jest w Kodeksie Cywilnym w art. 659 § 1, w następujący sposób: Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Już ta podstawowa definicja zawiera wiele istotnych elementów tego stosunku prawnego, takich jak strony, przedmiot najmu, czy też fundamentalne prawa i obowiązki stron.



Co najważniejsze dla zainteresowanych, zarówno wynajmujący jak i najemca mogą swobodnie kształtować stosunek najmu, ale nie mogą przy tym wykraczać poza określone ramy prawne, które w większości mają charakter dyspozytwny. Każda ze stron ma określone przepisami prawa i obowiązki, które ściśle reguluje Kodeks Cywilny. I tak, celem umowy najmu jest przede wszystkim zabezpieczenie interesów, zarówno najemcy, jak i właściciela lokalu. Ten pierwszy ryzykuje bowiem utratą dachu nad głową czy zapłaconej kaucji, drugi natomiast, może natrafić na osobę, która zdewastuje lokal czy po prostu nie będzie opłacać czynszu.

Aby uchronić się przed negatywnymi konsekwencjami, warto zawrzeć umowę najmu, której obligatoryjnymi elementami powinny być: dane osób zawierających umowę, opis przedmiotu umowy, wysokość poszczególnych opłat i terminy ich uiszczania, czas trwania umowy oraz warunki jej wypowiedzenia, prawa i obowiązki stron stosunku prawnego, czy wreszcie wysokość i sposób rozliczania kaucji.

Chcąc odpowiednio zabezpieczyć interesy obu stron, należy przede wszystkim zawrzeć przedmiotową umowę najmu w formie pisemnej i określić koszty, jakie winien ponosić najemca, tj. wysokość kaucji, czynszu za lokal oraz opłat dodatkowych takich jak opłaty za zużytą wodę, energię, gaz - tzw. media, czy usługi internetowe. Często zdarza się, że wynajmujący nie posiadając umowy, nie ma podstaw aby żądać jakichkolwiek opłat, gdy najemca opuści mieszkanie, gdyż nie można mu udowodnić, że ten de facto tam przebywał. Patrząc z punktu widzenia drugiej strony, umowa zawarta na piśmie daje gwarancję najemcy, ze nie zostanie on z dnia na dzień zmuszony do opuszczenia zajmowanego lokalu. W razie niezachowania formy pisemnej, poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Bez względu jednak na planowany czas najmu – zaleca się, jak wcześniej wspomnano, sporządzenie umowy na piśmie.


Przed tym, należy jednak sprawdzić czy osoba, z którą podpisujemy umowę, jest faktycznie właścicielem mieszkania. Dokumentami potwierdzającymi własność nieruchomości są księga wieczysta i tytuł prawny – np. akt notarialny. Właściciel z drugiej strony powinien zadbać o to, aby stronami umowy były wszystkie osoby, które będą korzystały z lokalu. Gdyby bowiem doszło do zniszczenia mieszkania lub najemca przestałby płacić czynsz, będzie możliwe pociągnięcie do odpowiedzialności solidarnie wszystkich najemców.

Zasadniczym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie lokalu w stanie możliwym do jego używania, a najemcy - obowiązek płacenia czynszu, a także używania lokalu w sposób przewidziany w umowie, dokonywania drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem lokalu, czy też utrzymywania lokalu we właściwym stanie technicznym. Naprawy konieczne, przekraczające zakres drobnych nakładów obciążają, zgodnie z literą prawa wynajmującego.

Zwłaszcza dla najemców, istotny może być obowiązek wynajmującego utrzymania rzeczy w stanie zdatnym do umówionego użytku. Niekiedy może się to bowiem wiązać z dużymi kosztami. Stąd też istotne jest uważne przestudiowanie umowy jeszcze przed jej podpisaniem. Wyłączenie bowiem w umowie takiego obowiązku będzie oznaczać, że najemca de facto nie może domagać się od wynajmującego dokonania niezbędnych napraw.

Często najbardziej spornym elementem stosunku najmu jest kwestia wypowiedzenia. W zależności od okresu na jaki umowa została zawarta, obowiązują różne terminy wypowiedzenia. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, najemca lub wynajmujący, aby zabezpieczyć swoje interesy, musi w umowie zamieścić klauzulę o możliwości wypowiedzenia takiej umowy wraz z okresem wypowiedzenia. Nieumieszczenie jej spowoduje, że umowy nie będzie można wypowiedzieć. Natomiast, gdy czas trwania najmu nie został oznaczony, to obowiązują umowne okresy wypowiedzenia a w razie ich braku terminy ustawowe.

Zawsze warto jednak określić w umowie termin wypowiedzenia. Biorąc pod uwagę fakt, że rynek najmu jest stosunkowo płynny, może to być miesiąc kalendarzowy, choć oczywiście można zabezpieczyć się dłuższym terminem. Warto tu również zwrócić uwagę na określone sytuacje, w których właściciel moze wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, z pominięciem okresu wypowiedzenia. Są to przykładowe sytuacje, których warto się strzec: zakłócanie porządku domowego, zniszczenie lokalu, podnajmowanie mieszkania bez zgody właściciela czy zaleganie z czynszem za dwa pełne okresy płatności aczkolwiek w odniesieniu do najmu lokalu stricte, potrzebne jest wyznaczenie dodatkowego miesiąca na uregulowanie płatności.

Nieodzownym elementem umowy najmu jest kaucja wpłacana przez najemcę. Zwykle jest to kwota odpowiadająca wysokości jednomiesięcznego czynszu, ale w przypadku mieszkań lepiej wyposażonych często jest to kwota wyższa. Celem kaucji jest zabezpieczenie właściciela przed ewentualnymi zniszczeniami lokalu a tym samym zobowiązanie dla najemcy do dbania o stan lokalu. Najemca musi mieć świadomość, że wynajmujący bardzo często uciekają się do obwiniania najemców za uszkodzenia lokalu, które de facto, istniały już w chwili zwierania umowy. Aby zabezpieczyć się przed nieuzasadnionymi żądaniami ze strony wynajmującego, należy po prostu wykonać zdjęcia w momencie przekazania lokalu, a także określić stan techniczny lokalu, np. w treści załącznika do umowy, co pozwoli uniknąć w przyszłości niepotrzebnych nieporozumień.


Załącznikiem do umowy najmu powinien być protokół zdawczo – odbiorczy. Powinien się w nim znaleźć opis stanu i wyposażenia mieszkania oraz stanu liczników w dniu przekazania lokalu najemcy. Na podstawie tego dokumentu będzie potem dokonywane rozliczenie kaucji. Poprawne jego sporządzenie leży więc w interesie obu stron. Warto do protokołu dołączyć zdjęcia lokalu. Jest to zarówno zabezpieczenie najemcy, jak i wynajmującego. Jeśli jesteśmy najemcą, to mając taki protokół, przy zakończeniu stosunku najmu nikt nie naciągnie nas na koszty naprawy czegoś, co było już wcześniej uszkodzone. Gdy jesteśmy wynajmującym, to na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego możemy udowodnić, w jakim dokładnie stanie przekazaliśmy mieszkanie.

Wskazane powyżej, najbardziej istotne elementy składające się na stosunek najmu, powinny być przed zawarciem umowy, jasno i wyraźnie przez strony dookreślone. Pomoże to w przyszłosci zapobiec ewentualnym sporom wynikającym z niedomówień. Z punktu widzenia wynajmującego jak i najemcy, dla bezpieczeństwa i poczucia praworządności, warto zadbać o sporządzenie umowy najmu na piśmie, po wcześniejszym uzgodnieniu wszystkich jej warunków. Prawodawca dał bowiem stronom stosunku najmu dość dużą swobodę w kształtowaniu jego charakteru i warto z tego uprawnienia skorzystać.

(T. Matuszczak, WCDP)
Trwa ładowanie komentarzy...